Un contrato de compraventa es un convenio o acuerdo celebrado entre dos partes, con el fin de ejecutar la transferencia de un bien mueble o inmueble, a cambio de una suma de dinero.
Se trata de un documento con efectos legales, suscrito entre un vendedor y un comprador. En esta operación se transfiere la propiedad de un bien, para obtener un beneficio económico, para recibir un dinero equivalente al valor en el mercado de esa posesión.
Aún cuando no sea registrado, un contrato de compraventa privado es perfectamente legal con efectos para ambas partes, porque se derivan una serie de derechos y obligaciones que no deben violentarse.
¿Cuándo hay contrato de compraventa?
Un contrato de compraventa se establece después de que dos personas han convenido el precio de un bien mueble o inmueble, a fin de que se genere la obligación por parte del vendedor de entregar el bien al comprador, quien también está de acuerdo en el precio tasado.
La elaboración del contrato de compraventa contiene una serie de información relacionada con el bien dispuesto para la negociación. Es preciso tener una buena redacción, a fin de evitar confusiones o malos entendidos. En dicho contrato, se identifican dos partes: un vendedor y un comprador.
El comprador manifiesta la voluntad de pagar un dinero tras haber sido fijado el precio a convenir, y el vendedor debe entregar en propiedad este bien, lo cual supone que la propiedad se traspasa una vez consumada la transacción entre ambas partes.
Existen varias características de los contratos de compraventa que deben ser tomadas en cuenta a la hora de negociar un bien, al momento de redactarlo. Estas son las siguientes:
Son onerosos: esto significa que debe pagarse un precio, no son gratuitos.
Son bilaterales: se derivan obligaciones y derechos tras la firma de un contrato, las cuales deben ser cumplidas por ambas partes.
Los contratos tienen, además, libertad de forma, pero están regulados por las leyes imperantes del país donde viven los protagonistas de la negociación.
El objeto de la venta abarca tanto bienes muebles como inmuebles, con derechos reales o de crédito.
Las personas involucradas en la firma de un contrato de compraventa pueden ser personas físicas o personas jurídicas.
De igual forma, se derivan una serie de obligaciones a cumplir por el vendedor. Veamos:
Entrega del bien
La cosa o el bien a negociar, debe ser entregado por el vendedor en perfecto estado, una vez que se perfeccionó el contrato de compraventa a través de la fijación del precio y la entrega inmediata tras el pago.
Saneamiento de la cosa
Debe realizarse una operación transparente, es decir, que no esté sujeta la propiedad a gravámenes, (como por ejemplo, una hipoteca) que dificulten el traspaso de la propiedad legalmente.
¿Quién debe hacer un contrato de compraventa?
Ante todo, lo más recomendable es asesorarse con un abogado experto en el área, a fin de que la negociación llegue a feliz término, tras lograr un modelo de contrato sin errores que satisfaga las necesidades y defienda los derechos de ambas partes.
Compradores y vendedores pueden realizar un contrato de compraventa y deben tener las siguientes características:
Pueden ser personas físicas o naturales, o personas jurídicas.
Deben tener capacidad plena de obrar.
Cuando se trate de menores emancipados, es necesario que tengan un complemento de capacidad para intervenir en algunos contratos de compraventa, tal y como sucede con negociaciones de bienes inmuebles como casas, departamentos, terrenos, establecimientos de origen mercantil y objetos de valor extraordinario.
No se permite comprar bienes de un tutelado.
Tampoco la figura de un albacea está autorizado a comprar los bienes bajo su responsabilidad transitoria.
Empleados públicos no pueden comprar bienes del Estado bajo su custodia.
¿Cuándo se perfecciona un contrato de compraventa de un bien inmueble?
Se entiende como perfeccionada la compraventa, desde el momento en que se llega al acuerdo de entrega y se fija el precio del bien que será traspasado. Es decir, no hace falta que se haya entregado para que se asuma como perfeccionada o clarificada la compraventa.
En pocas palabras, cuando se celebra el acuerdo de entregar la cosa a cambio de un precio determinado, ya la compraventa se considera perfeccionada. Lo que viene después es el pago y la entrega del bien, sin mayores discusiones, porque todo ha sido fijado con claridad previamente.
¿Cuánto cobra un notario público por un contrato de compraventa?
Por ejemplo, los honorarios que percibe un notario público en España constituyen una porción del total imputado en la legalización de un contrato de compraventa de un inmueble, ya que está compuesto por gastos varios, incluido el pago de tributos.
En España, actualmente la cifra total de funcionarios notarios supera los 3.000. Suele seleccionarse el más cercano al domicilio del vendedor o comprador. Por lo general, ese concepto oscila entre 600 a 875 euros, tarifas nacionales que permanecen reguladas con un arancel fijo desde el año 1989. Pueden pagar a partes iguales, comprador y vendedor.
Esta diligencia en la notaría pública comprueba la identidad, capacidad y legitimidad tanto del comprador como el vendedor, quienes deben consignar una serie de documentos que acreditan que el inmueble está libre de cargas, que se corresponde con los datos que figuran en la llamada certificación catastral descriptiva, así como existe correspondencia plena con la llamada cédula de habitabilidad.
Esto permite que se cierre una negociación, le da estatus legal pleno, la blinda y eso reporta tranquilidad para ambas partes.
¿Qué validez tiene un contrato de compraventa de una casa?
En las negociaciones de compraventa de bienes inmuebles como casas, no basta suscribir un contrato privado. En el caso de negociaciones inmobiliarias, la forma más segura y común de hacerlo es a través de una escritura pública ante Notario, para después hacer la inscripción en el llamado Registro de Propiedad.
Aunque estas diligencias no son obligatorias, son en verdad harto recomendables, porque son una garantía mayor con efectos legales.
Ejemplo:
Si se produce la venta de un inmueble que tiene deudas y es embargado, pero el contrato de compraventa que da la posesión a un nuevo dueño no fue notariado ni registrado.
Pudiera ocurrir que se celebre un juicio en tribunales que sería mucho más tedioso, largo y costoso, en vez de haberse revisado ante notario la situación del mismo previo a la firma.
Inclusive, en casos más graves pudiera suceder que existe otro dueño, que el inmueble forma parte de una sucesión en disputa y que n o sea propiedad de una sola persona, la cual vende ilegalmente la propiedad.
¿Qué validez tiene un contrato de compraventa entre particulares?
Un contrato de compraventa entre particulares es totalmente válido, a tenor de lo establecido en el artículo 1278 del Código Civil donde se expresa lo siguiente:
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.Artículo 1278 del Código Civil
Los contratos privados de compraventa entre personas se perfeccionan, como ya hemos explicado, al momento de darse el acuerdo entre las partes actuantes.
Las leyes, en consecuencia, conceden total validez a estos documentos privados que se emiten para formalizar un negocio que persigue la obtención de un dinero, un beneficio económico, por la venta de un bien mueble o inmueble.
Esto quiere decir que hay un compromiso que debe ser honrado. Es un modelo de contrato bilateral, que igualmente es conmutativo, y por regla general tiene carácter civil.
Esto significa, en pocas palabras, que ambas partes deben tener la capacidad suficiente de contratar y obligarse. Es un acuerdo consensuado, que se cumple una vez que comprador y vendedor manifiestan su voluntad de negociar, hecho que será formalmente consentido a través de dicho contrato.
Tiene unos tiempos establecidos que deben cumplirse, en caso de que se acuerden varios pagos, establecidos claramente en una o varias cláusulas. El mismo tiene ciertos elementos que describimos a continuación:
Deben identificarse claramente las partes actuantes en el contrato de compraventa, con nombres, apellidos y número de DNI o pasaporte vigente.
Descripción clara de la propiedad.
Estatutos de la comunidad y cláusulas de penalización, en caso de que una de las partes no cumpla con lo convenido.
Precio de venta pactado, junto a las formas de pago.
Esta modalidad aplica para contratos de compraventa de: vehículos, terrenos privados y terrenos ejidales, casas, maquinarias, joyas, etcétera.
Soy graduada en Economía por la Universidad de Granada. Actualmente, al igual que Arnau estoy estudiando el título oficial de CFA (Cheff Financial Advisor).
Para ello, escribir y publicar en Autorizado Red me ayuda a estar al día con los diferentes conceptos económicos y financieros que he de preparar.
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