La dación en pago es la entrega de un bien en compensación por una deuda, siempre y cuando el acreedor esté de acuerdo, en cuyo caso éste librará al deudor de la obligación que los relacionaba.
En el caso de un compromiso hipotecario, es una cláusula legal que permite cancelar la deuda a cambio de entregar la vivienda a la entidad bancaria.
Contenido del artículo:
Aspectos relacionados con la dación en pago
La dación en pago debe tener el acuerdo de ambas partes, el deudor y el acreedor, es decir, este debe estar de acuerdo en recibir el bien para condonar la deuda. Así lo tipifica el artículo 1166 del Código Civil de España (CC):
“El deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida”.
El procedimiento de pago está regulado en el CC, cuyo artículo 1157, tipifica que:
“No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía”.
En sentencia del 8 de febrero de 1998, en Tribunal Supremo dictaminó:
“Esta figura jurídica, conforme a la construcción de la Jurisprudencia civil, opera cuando la voluntad negocial de las partes acuerdan llevar a cabo la satisfacción del débito pendiente, y el acreedor acuerde recibir del deudor determinados bienes de su propiedad cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito”.
Ejemplo:
El ejemplo típico de la dación en pago es la entrega de una vivienda al banco para ahorrarse el trámite de la ejecución hipotecaria y sus costes, por no poder cancelar las mensualidades de la hipoteca.
Este es uno de los procedimientos que más se llevan a cabo en momentos de crisis cuando los deudores quedan incapacitados para hacer frente a sus obligaciones y por eso deben ceder sus viviendas a los bancos, so pena de que se ejecutare la hipoteca.
El problema de la ejecución hipotecaria es que el deudor pierde la vivienda, pero queda atado a las mensualidades hasta cancelar la deuda por completo al banco, mientras este puede resarcirse ofreciendo el bien en subasta pública.
La dación en pago debe estar contemplada en el contrato o se deben cumplir las disposiciones del Código de Buenas Prácticas donde se establecen las medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Este procedimiento no se cumple en la misma forma en todos los países, pues hay algunos donde se establecen normas específicas, por ejemplo, en Ecuador se aplica sobre las viviendas que tengan un valor de 150.000 dólares en adelante.
¿Qué bancos ofrecen la dación en pago?
En España solo hay un banco que incluye la dación de pago en sus préstamos hipotecarios: Bankinter.
Eso no es obstáculo para intentar conseguirla mediante un acuerdo con el propio banco, cumpliendo los requisitos del Código de Buenas Prácticas, al cual están adheridas la inmensa mayoría de las entidades bancarias de España.
Si nos acogemos a este proceso, el banco no podrá iniciar la ejecución ni aplicarnos un interés superior al de la hipoteca, más un 2% adicional. Todo dependerá del nivel de endeudamiento en que nos encontremos.
¿Cómo podemos conseguir la dación en pago?
Como queda dicho, si no tenemos los recursos para cancelar las mensualidades, lo mejor es tratar de llegar a acuerdo con el banco, siempre y cuando éste se haya adherido al código de Buenas Prácticas y nosotros cumplamos con los requisitos previstos en la legislación.
La negociación es imprescindible para ahorrarnos el engorroso camino de un embargo y un proceso judicial, con los costes que eso trae consigo, porque correremos el riesgo de que aumente considerablemente la deuda.
Ya sabemos que el banco ejecuta la hipoteca, quedaremos en estado de indefensión porque perderemos la vivienda y deberemos seguir pagando las cuotas. El banco, por su parte, podrá someter el bien a subasta pública para resarcirse.
En cualquier caso, la entidad deberá estar de acuerdo en recibir la vivienda como dación en pago para cerrar el caso.
Si el procedimiento está establecido en el contrato de compra-venta, habremos allanado el camino para hacerlo; en caso contrario, será la entidad la que tenga la última palabra.
Entonces, el banco deberá estudiar si acepta la cesión de pago de un bien que no tiene el mismo valor de la deuda. Pero a tono con lo que ha ocurrido en España en los últimos años, cuando los bancos han quedado en entredicho por las cláusulas suelo, es posible que lo acepte.
Debemos tomar en cuenta que el banco siempre se irá por el camino más corto, el que menos recursos le exija porque las entidades bancarias están hechas para ganar dinero en menos tiempo. Eso corre a favor nuestro. Si demostramos la intención de pago, el banco no podrá alegar una actitud contumaz de nuestra parte.
Además, los bancos también deberán erogar recursos cuando se trata de juicios contra personas que no tienen ni tendrán cómo pagar en el corto plazo, así que lo más probable es que acepten la dación en pago. Lo mejor siempre es intentar el acuerdo. No olvidemos que la peor diligencia es la que no se hace.
¿Qué documentos debo presentar?
El banco tiene un plazo de tres a seis meses para decidir en torno al asunto. Una vez que ha concedido la cesión en pago, nos corresponderá a nosotros presentar la documentación que se nos requiera, que es la siguiente:
Certificados del Servicio Público de Empleo para dejar constancia de nuestra situación laboral y la de los miembros del núcleo familiar, y, en caso de que trabajemos por cuenta propia, certificado de la Agencia Tributaria.
Documento de compraventa de la vivienda y de constitución de garantía hipotecaria
Empadronamiento de las personas que residen en la vivienda.
Declaración responsable del deudor, a tenor de lo dispuesto en el Código de Buenas Prácticas.
Último ejercicio tributario especificado en el certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
Certificados de titularidad del Registro de Propiedad de cada uno de los miembros del núcleo familiar.
Libro de familia, o, en caso de convivencia marital, documento de inscripción como pareja de hecho.
¿Cómo proceder en caso de no conseguir la dación en pago?
En caso de que el banco no acepte nuestra propuesta, deberemos insistir en la negociación en busca de evitar a toda costa el embargo de nuestra vivienda.
Una de las soluciones podría ser hacer pagos extras para ir solventando nuestra situación con la entidad o una vez que el banco tome posesión del inmueble llegar a un acuerdo de alquiler mensual. La vivienda no será nuestra, pero habremos evitado el embargo y seguiremos residiendo en ella.
La mejor guerra es la que se evita, mucho más si el adversario tiene todo el poderío de un banco.
Hace aproximadamente tres años que empecé a escribir, publicar y editar artículos en diferentes páginas webs.
Estoy especializado finanzas e inversión. Me encanta invertir en empresas y en activos, en especial: acciones de empresas que tienen fuertes ventajas competitivas.
Estoy graduado en Administración y Dirección de Empresas por la UOC, con máster en "Especialización en Decisiones de Inversión". Por otro lado, actualmente estoy estudiando y preparando el CFA.
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En cualquier caso, la entidad deberá estar de acuerdo en recibir la vivienda como dación en pago para cerrar el caso.
