Hipoteca: [Conceptos, Consideraciones, Comisiones, Firma y Duración]

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En principio, la hipoteca es un acuerdo entre una persona y un prestamista que podrá tomar la propiedad para sí, en caso de que no se cumpla el pago acordado con intereses, entre ambas partes.

Un préstamo hipotecario implica que se recibe una determinada suma de dinero, tras cumplir con todas las condiciones impuestas por una entidad bancaria, donde se incluye no solamente el pago de lo establecido.

También se agrega un determinado tipo de interés y plazos de cancelación, el cual suelen ser mensualidades fijadas para honrar el compromiso.

Hipoteca

¿Qué es una hipoteca?

Cuando se acuerda una hipoteca se está firmando un contrato que tiene una característica especial: el deudor deja en garantía un inmueble a su acreedor, bien sea un prestamista particular, o una entidad bancaria.

Cuando se incumple el compromiso previamente pactado con el acreedor, entonces este puede activar una solicitud de venta del inmueble fijado como garantía de pago en caso de que la palabra no sea honrada.

La hipoteca es un instrumento de deuda que le concede derechos reales de garantías a los acreedores. Lo común es que la hipoteca se aplique sobre bienes como casas, viviendas de cualquier tipo o terrenos.

Sin embargo, pueden ser susceptibles de ser dados en garantías obras de arte valiosas y otros bienes como vehículos, relojes de lujo, en fin existe una gama de bienes muebles e inmuebles que se pueden hipotecar.

¿Qué hay que valorar antes de adquirir una hipoteca?

Hay que tener ciertas consideraciones previas a la hora de contraer una deuda hipotecaria, porque existen condiciones que debemos conocer en detalle, a fin de conocer si podemos o no asumir este compromiso.

Existen otros cobros como comisiones, gastos y hasta comisiones que van sumando importes que pueden elevar considerablemente la hipoteca. Así que hay que tener los ojos muy abiertos para no perder en vez de ganar. Entre las claves más importantes a considerar tenemos:

Intereses

NO siempre suele ser cierto que los intereses bajos son la variable más importante. Hay que considerar que existe un diferencial o interés que suma cada entidad bancaria al índice de referencia euríbor.

Pero resulta que no es ese precisamente el único factor a tomar en cuenta. Por lo general, los bancos hacen otros cargos que se invisibilizan porque prestamos atención solamente a los intereses.

Estos son que si un seguro de vida de la propia hipoteca, otro de la vivienda, el plan de pensiones, o lo que es peor: penalizaciones por amortizaciones o cancelaciones anticipadas que elevan el precio del préstamo, así como gastos al momento de la constitución de la hipoteca.

Cargos

Hay que aclarar que no todos los gastos de constitución de la hipoteca deben correr a cuenta del cliente. Es decir, el cliente no debe cargar con todo.

Hay pagos por la inscripción de la propiedad en el registro, tasación de la vivienda, pagos por habilitación del notario público, impuestos de actos jurídicos y documentados, los cuales suman alrededor del 10% del costo del inmueble.

Dichos pagos deben compartirse entre el cliente y la entidad. No es cierto que todo debe ser cubierto por el beneficiario del préstamo hipotecario. Lo que ocurre es que existen algunas cláusulas consideradas abusivas.

Inclusive, miles de personas que han demandado con gran éxito a los bancos que incurren en esta prácticas viciadas han recibido la devolución del dinero cargado ilegalmente.

Y es que por ejemplo los abusos de la banca con las cláusulas suelo en España, demostraron que la denuncia a tiempo y la intervención del Estado pueden combatir los abusos de la banca.

Además, lo justo es que los gastos de notaría y gestoría, escritura del préstamo, impuestos de actos jurídicos, entre otros, deben compartirse entre la entidad y su cliente.

No a los compromisos eternos

Es altamente recomendable que los plazos de pagos no sean tan lejanos, entre 25 a 30 años, porque aunque eso reduce el impacto de las mensualidades, lo cierto del caso es que el préstamo nos saldrá muchísimo más costoso porque se elevarán los intereses totales.

También se podría renegociar la deuda a los 5 años de transcurridos los plazos de pago, siempre y cuando sea favorable y no sean imputadas comisiones por reducir dichos plazos.

De allí que sea sumamente importante el hecho de conocer previamente todo cuanto dicen las letras pequeñitas del contrato, sin excepción.

Amortizaciones y sus costes

Si por casualidad tenemos la posibilidad de hacer abonos para reducir el monto total de la deuda hipotecaria, porque mejoraron los ingresos, recibimos una herencia o cambiamos a un trabajo mejor remunerado, entonces estamos  amortizando el préstamo con pagos anticipados.

No todos los bancos cobran una penalidad por esta amortización de la deuda que les impide cobrar los intereses previstos, pero sí lo hacen la mayoría.

Se trata de una comisión por desistimiento, el cual consiste en un porcentaje modesto sobre la cantidad que estamos devolviendo antes del plazo previsto. Hay unos lapsos legales que regulan la situación.

Por ejemplo:

En las hipotecas firmadas antes del 9 de diciembre de 2007 esa comisión no puede se mayor al 0,5% de la cantidad amortizada previamente, siempre que sea en los 5 primeros años de vigencia del contrato.

También la banca puede solicitar una comisión llamada compensación por riesgo de tipo de interés, pero solamente puede ser cobrada si se demuestra que el banco ha sido perjudicado a causa del pago que hemos anticipado.

Por eso es recomendable insistir SIEMPRE, en que antes de firmar el contrato de la hipoteca se estudie muy bien cada cláusula del contrato.

El notario

Seleccionar cuál notario nos asesorará es otro consejo infalible, porque el rol de estos profesionales es orientar a cada cliente antes de firmar el préstamo hipotecario.

El notario no puede nunca ser impuesto por el banco. El cliente selecciona el que quiera para ayudarse a evaluar las condiciones fijadas en el contrato de hipoteca, antes de firmar.

Compromisos de vinculación

Se trata de investigar cuáles son los compromisos que previamente establece el banco con miras a abaratar el coste del diferencial. Muchas veces los colocan a bajos precios para poder vendernos planes de pensión o los seguros de vida hipoteca, que engrosan nuestras deudas.

Ninguna de estas vinculaciones puede ser obligatoria. El cliente la toma o la deja. Hay casos donde sí se consigue abaratar el costo de los seguros de vida hipoteca siempre que se contratan aparte, con una empresa aseguradora y no con la banca, ya que pueden conseguirse ahorros de más de 7 mil euros anuales.

¿Qué comisiones suele tener una hipoteca?

Cuando se solicita la hipoteca, las comisiones habituales son las siguientes:

Comisión de apertura

Es la más común, se la cobra el banco al cliente cuando se formaliza el préstamo, aunque hay algunos que no lo hacen. Hay entidades que cobran un mínimo del 1,5%.

Comisiones fijas

También se cobran en la mayoría de las entidades bancarias. La más baja es de Bankoa que impone una tasa del 0,1% .

Comisión de desestimiento

Es aplicada por casi todos los bancos o entidades cuando una persona decide devolver parte de su hipoteca antes de tiempo, lo cual se conoce como una amortización parcial.

O también puede ocurrir que se produzca una amortización total, para lo cual se pagarán comisiones que dependen del año en que se firmó la hipoteca y el tipo de interés, que puede ser fijo o variable.

En los casos de las hipotecas firmadas hasta el mes de diciembre de 2007, el pago de comisiones de amortización anticipada será como máximo de un 1% del dinero pendiente de devolución.

Pero en las fijas, las comisiones que deben pagarse respetarán lo acordado previamente con la entidad, porque no se fijó ningún límite legal al respecto.

En las que se han firmado después de diciembre de 2007, las comisiones variables se manejan con una compensación por desestimiento, limitadas por leyes de la siguiente forma: no pueden ser superiores al 0,5% de la cantidad devuelta. Durante los primeros cinco años.  Y si se hace después, no pasan de un 0,25%.

¿Dónde se firman las hipotecas?

En primer lugar, hay que ratificar que el cliente tiene todo el derecho de elegir la notaría y el notario donde firmará el préstamo hipotecario con la entidad bancaria, con apego a la legislación vigente sobre la materia.

en este proceso, son dos las citas ante la oficina del notario. En la primera ocasión, el cliente puede asesorarse y verificar que todo está bien con la asesoría de este profesional.

El solicitante debe acudir hasta con 10 días de antelación a pedir autorización y posterior firma ante el notario, el cual será el último paso en la negociación. Por lo general, dura un máximo de dos semanas.

¿Cuánto pueden durar las hipotecas?

Las hipotecas suelen tener contratos nominados o típicos, porque están regulados por mandato de ley. Se trata de contratos que son unilaterales, porque se obliga al deudor hipotecario a transferir al acreedor el derecho real de hipoteca, con valor de garantía.

Son usadas para obtener financiamiento de largo plazo y por montos de sumas importantes que no se pueden obtener de una sola vez. Son típicos en la compra de viviendas

La hipoteca reduce el riesgo del acreedor al prestarnos el dinero, porque se puede quedar con el mismo en caso de impago. Pueden durar entre 10 a 25 años, aunque tampoco es conveniente plazos tan largos.

¿Qué pasa si anticipo cuotas a pagar de una hipoteca?

Pueden ser imputadas sanciones por pagos anticipados, de acuerdo a la ley vigente que rige la materia.

¿Qué pasa si dejo de pagar mi hipoteca?

Si como deudor no pagamos la deuda, entonces el acreedor tendrá el derecho de solicitar la venta del bien para cobrarse el dinero que se le debe. Así que una hipoteca es el derecho real de garantía para el acreedor que usa un bien del deudor como colateral.

Acerca del autor

Redactor y editor | agomis@autorizadored.es | + posts

Mi nombre es Arnau Gomis y soy de Sabadell.

Hace aproximadamente tres años que empecé a escribir, publicar y editar artículos en diferentes páginas webs.

Estoy especializado finanzas e inversión. Me encanta invertir en empresas y en activos, en especial: acciones de empresas que tienen fuertes ventajas competitivas.

Estoy graduado en Administración y Dirección de Empresas por la UOC, con máster en "Especialización en Decisiones de Inversión". Por otro lado, actualmente estoy estudiando y preparando el CFA.

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