Hipoteca Inversa: [Concepto, Objetivo, Comisiones, Solicitud, Ventajas y Desventajas]

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La hipoteca inversa o pensión hipotecaria es un tipo de préstamo especial, donde la vivienda es una garantía pero con una particularidad: los propietarios reciben una renta mensual y pueden seguir viviendo en el inmueble hasta el final de sus días.

También se la conoce bajo el nombre de hipoteca reversible. Y justamente es inversa porque en vez de pagar, se recibe un cobro.

Hipoteca Inversa

¿Qué es una hipoteca inversa?

Es un tipo de hipoteca con marcado contenido social que por lo general aplica a personas de la tercera edad mayores de 65 años y que aspiran a tener un ingreso complementario, por lo que pueden optar a este mecanismo para recibir un dinero poniendo como garantía su propia vivienda.

Es una manera inteligente que ayuda a que muchos pensionados se aseguren un dinero adicional para pasar la vejez en paz y con mayor seguridad económica. Este producto financiero está integrado por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activará si el cliente logra sobrevivir al plazo máximo del crédito.

Esto quiere decir que la aseguradora debe pagar la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado, pero es indispensable que se considere que dichas rentas no están exentas, aunque tienen la gran venta de que tributan un 1,52% de la renta.

¿Por qué los bancos ofrecen una hipoteca inversa?

En España, todos los bancos ofrecen hipotecas inversas, con la idea de convertir en una renta mensual el valor de una vivienda, a cambio de este patrimonio una vez fallece la persona.

La idea es satisfacer las necesidades de un gran segmento de la población que cuando pasa a retiro no tiene en su haber suficientes ahorros que garanticen una vejez tranquila.

Con este producto financiero la banca nunca pierde, porque no solamente puede quedarse con el inmueble dado en garantía, sino que también puede recuperar el importe total de lo entregado al beneficiario principal, por parte de sus herederos, cuando se da el caso de que no desean perder el inmueble.

De esta forma, la entidad crediticia asegura su negocio y aminora los riesgos asociados. Esta modalidad de hipoteca está regulada por la Ley 41/2007, tras la modificación de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecaria del año 1981.

¿Qué comisiones suele tener una hipoteca inversa?

Todas estas operaciones financieras, al igual que en otros productos financieros, suelen conllevar una serie de gastos que son los siguientes: gestoría, liquidación de impuestos, así como pago por la habilitación del notario y el registro.

La entidad suele adelantar estos gastos a cuenta del préstamo y lo único que paga el suscriptor de esta especialísima hipoteca sería el pago de tasación de la vivienda.

¿Cómo podemos solicitar una hipoteca inversa?

Para obtenerlo, por lo general la banca demanda que el candidato tenga una edad igual o mayor a 65 años, aunque esto puede variar de una entidad a otra. Inclusive, pueden ser candidatos a optar este tipo de préstamo personas con una situación de dependencia severa.

Lo normal es que el límite de edad se fije en los 70 años. El otro gran requisito, por supuesto, es que la vivienda sea de nuestra entera propiedad, con lo cual es factible disfrutar de la exención del llamado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Por ejemplo:

Si al momento de pensar en solicitar este préstamo hipotecario tenemos vigente algún otro, será indispensable cancelarlo antes de emprender la contratación de este.

Lo que puede ocurrir es que en este caso las entidades bancarias suelen adelantar el capital que servirá entonces para cancelar la hipoteca al momento de la firma.

La renta que será percibida una vez resulte aprobada la solicitud, va a depender de dos factores principales. Estos son el valor de la vivienda y la edad del solicitante de este producto financiero. A mayor edad, más alto será el monto del beneficio mensual que se tendrá.

También va a depender de la modalidad de hipoteca inversa que se demande, porque puede ser vitalicia, temporal o de disposición única.

Hipoteca inversaMientras más edad tenga el suscriptor o beneficiario, se aconseja que la renta temporal sea la aplicada, pues garantiza una cuantía mayor a la vitalicia y es más lucrativa.

Cabe destacar que en la hipoteca inversa temporal se percibe una renta solamente mientras tenga vigencia un período negociado que cubrirá el valor total de la vivienda en garantía.

Al recibirse el total del valor del inmueble, sencillamente se terminan los aportes mensuales. Pero no se pierde la vivienda, el uso y disfrute por parte del propietario sigue vigente.

Dependiendo del valor del inmueble, la edad del beneficiario o suscriptor y el período pactado variará el monto de la renta. Esta modalidad temporal trae más beneficio económico que la vitalicia. Paga mejor.

En el caso de la hipoteca inversa de disposición única, solamente el suscriptor recibe una cantidad única que equivale al valor de la vivienda de su propiedad.

¿Qué ventajas tiene una hipoteca inversa?

Aunque esta es una decisión que debe ser muy bien razonada antes de asumirla, tiene indudablemente ventajas que pueden ser decisivas a la hora de contratar esta modalidad de crédito hipotecario. Veamos.

  1. Una de las grandes ventajas de las llamadas hipotecas inversas, es que sin duda alguna se recibe dinero contante y sonante por la misma, sin tener que alquilarla, venderla o cederla.
  2. Sigue como otra ventaja enorme el hecho de que no se pierde la propiedad, ya que la persona sigue viviendo en la misma hasta su fallecimiento.
  3. Tampoco se pagan impuestos. Y los herederos del inmueble posteriormente son libres de decidir entre regresar el dinero recibido para recuperar el inmueble o cobrar la cantidad pendiente que quede de la hipoteca, una vez se produzca el fallecimiento del suscriptor.
  4. Otra gran ventaja es que si tienes en curso otro préstamo hipotecario, el banco proporciona el dinero para liquidar esa deuda anterior, la cual se descuenta del importe total del préstamo.
  5. Igualmente, si existe una segunda vivienda del pensionado que está solicitando el crédito hipotecario, entonces también califica, pero los expertos en la materia indican que la primera vivienda suele ser más rentable porque al tramitarla así no se tiene que cancelar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  6. Si por ejemplo se percibe todo el dinero correspondiente al monto total del valor del inmueble y se deja de percibir renta, la banca ofrece un seguro de rentas vitalicias para compensar, pero hay que tener cuidado porque en ocasiones el monto de su valor es elevado.

¿Qué desventajas tiene la hipoteca inversa?

Enumeramos a continuación las desventajas de este producto financiero

  1. Una de las dificultades es que la renta irá perdiendo valor con el paso de los años, debido a la inflación.
  2. Otra es que en realidad la cantidad que se percibe mensualmente, tiene una gran discrepancia con el valor de la casa puesta en garantía, siendo muchas las personas que la consideran irrisoria, insuficiente, debido a que no se entrega nunca el monto total del valor de la vivienda.
  3. No suele nunca entregarse el total, el 100% del valor del inmueble, lo más que se obtiene es un 80%, aunque en la mayoría de los casos se entrega alrededor de un 70%.
  4. Y la deuda no disminuye con el transcurrir del tiempo, va más bien aumentando. Cuando fallece el suscriptor o beneficiario, sus herederos deben decidir qué hacer, si asumen la deuda o si ceden el inmueble.
  5. Otro problema es que las rentas vitalicias pueden alcanzar hasta un tercio del total negociado. Y no solo eso, las entidades crediticias piden que sea cancelado en un pago único al comienzo de la operación.
  6. Por eso, estas operaciones son convenientes cuando se trata de viviendas de valor elevado.

Acerca del autor

Redacción e Investigación | + posts

¡Hola! Soy Gemma Guerrero.

Soy graduada en Economía por la Universidad de Granada. Actualmente, al igual que Arnau estoy estudiando el título oficial de CFA (Cheff Financial Advisor).

Para ello, escribir y publicar en Autorizado Red me ayuda a estar al día con los diferentes conceptos económicos y financieros que he de preparar.

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